Zacznijmy od najważniejszego pytania: czy Polak może nabyć bez problemu nieruchomość w Niemczech?
Olga Martin, pośrednik nieruchomości w Berlinie: Tak, zasadniczo w Niemczech, obcokrajowiec, niezależnie od przynależności państwowej, może nabyć nieruchomości. Nie ma żadnej ustawy, która ograniczałaby możliwość kupna nieruchomości w Niemczech przez obywatela innego państwa unijnego. Nabywca, musi mieć jedynie ukończony 18 rok życia, ale dotyczy to także niemieckich obywateli.
Co powinniśmy wiedzieć przy zakupie nieruchomości?
OM: Kupno mieszkania jest niewątpliwie poważna inwestycja w naszym życiu. Jest to nie tylko decyzja, która często pochłonie całe oszczędności, ale jednocześnie jest spełnieniem największego marzenia o własnym domu. Dlatego warto podejść do zakupu mieszkania z odpowiednim przygotowaniem.
Po znalezieniu wymarzonego mieszkania ważne jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Jest to bardzo ważny punkt, o którym na pewno nie można zapomnieć.
Wgląd do księgi wieczystej da nam pewność, że nieruchomość nie jest obciążona długami, a osoba, która nam ją sprzedaje jest prawomocnym właścicielem. Czasami zdarza się, że mieszkanie może należeć do kilku osób i do sprzedania będzie potrzebna zgoda wszystkich właścicieli.
W niemieckiej księdze wieczystej znajdziemy także informacje o obciążeniach nieruchomości. Na przykład w przypadku kupna domu, może tam znaleźć się zapis o tym, że musimy rocznie płacić naszemu sąsiadowi opłatę w wyniku korzystania z drogi na jego gruncie, która prowadzi do naszego budynku. Znajdziemy tam także informację o wszystkich kredytach zaciągniętych na nieruchomość.
Ponieważ polskie i niemieckie prawo cywilne różni się od siebie, dlatego warto skorzystać z porady profesjonalnego maklera nieruchomości, który pomoże zrozumieć nam specyfikę rynku, aby uniknąć przykrych i kosztownych konsekwencji.
Na przykład w Polsce zasadniczo sporządza się umowę w formie aktu notarialnego, która przenosi własność nieruchomości, natomiast tylko czasem sporządza się umowę przedwstępną, która zobowiązuje do zawarcia tej pierwszej umowy. W Niemczech jest tylko jedna umowa, która jest połączeniem obu umów. A więc umowa sprzedaży nieruchomości zawiera dwie części: umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości (Kaufvertrag) oraz czynność rozporządzającą (tak zwane Auflassung) wywołującą skutek rzeczowy w postaci przeniesienia własności na nabywcę.
Obecność tłumacza, jeżeli notariusz sam nie zna języka obcego, jest obowiązkowa. Poza tym kupujący albo sprzedający, którzy nie znają języka niemieckiego mają prawo do przetłumaczenia nie tylko ustnego, ale także pisemnego aktu notarialnego na ich język ojczysty.
Jakie są dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości?
OM: Przy zakupie nieruchomości w Niemczech, oprócz ceny zakupu domu lub mieszkania musimy wziąć pod uwagę także dodatkowe koszty. Te opłaty często różnią się w zależności od Landu w Niemczech, dlatego warto się z nimi zapoznać zanim zdecydujemy się na kupno.
Na przykład to kupujący ponosi koszty notariusza (Notarkosten) i wpisu do księgi wieczystej (Grundbuchkosten). Jest to związane z obowiązkiem notarialnego potwierdzenia zakupu nieruchomości w Niemczech. Koszty te wynoszą ok. 1,5% ceny zakupu, z czego ok. 1% stanowią koszty notarialne, a 0,5% – koszty księgi wieczystej. Jeśli na przykład założymy, że cena nieruchomości w Berlinie, która musi być poświadczona notarialnie, wynosi 300.000 euro, wówczas na koszty notarialne i koszty ewidencji gruntów zostanie wydane ok. 4.500 euro.
Ponadto zakup nieruchomości podlega podatkowi od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer), który opłaca nabywca. Podstawą do obliczenia jest cena zakupu, od której w zależności od landu Niemiec płacony jest podatek od nabycia nieruchomości w wysokości od 3,5% do 6,5%. Podatek ten należy do dodatkowych kosztów zakupu i dlatego powinien być uwzględniony w planie finansowym przy zakupie nieruchomości.
Jeżeli zdecydujemy się na pomoc pośrednika nieruchomości, to także trzeba pamiętać o tym koszcie. Stawki biur nieruchomości w Niemczech to od 3,57% ceny sprzedaży. W zamian za to możemy mieć pewność, że dostaniemy interesującą nas ofertę, a także pomoc nie tylko w negocjacjach, ale także w przygotowaniu dokumentów.
I na sam koniec, gdzie warto szukać ofert?
OM: Dużo osób szuka ofert na portalach internetowych, takich jakie ImmobilienScout24, czy Immowelt, gdzie sami możemy znaleźć mieszkanie. Jednak na rynku niemieckim trudno jest kupić mieszkanie bez pośrednictwa wyspecjalizowanego biura handlującego nieruchomościami, więc warto skontaktować się z nimi bezpośrednio, aby dostać interesujące nas oferty z pierwszej ręki, zanim ukażą się one online.
Więcej informacji na temat kupna i sprzedaży nieruchomości w Berlinie znajdą Państwo na stronie internetowej polskiego biura nieruchomości w Berlinie: www.immolla.com.
Autor: Olga Martin, Pośrednik Nieruchomości w Berlinie – www.immolla.com, +49 171-238-14-95
Moją specjalizacją jest zakup, wynajem i sprzedaż nieruchomości w Berlinie i Niemczech. Pomagam moim klientom przejść bezpiecznie przez każdy etap sprzedaży.
Pracuję w pięciu językach: niemieckim, angielskim, włoskim, hiszpańskim i oczywiście polskim.
