Anna Burek: Twoja ścieżka zawodowa to rzadki przykład połączenia twardych kompetencji technicznych z misją edukacyjną. Jak narodziła się Twoja specjalizacja w tak hermetycznym świecie, jakim jest niemiecki rynek wyceny nieruchomości?
Olga Łuczewska: Moja historia rozpoczęła się 23 lata temu, gdy jako siedemnastolatka przyjechałam na stypendium do Niemiec z zamiarem ukończenia liceum i powrotu do Polski. Berlin jednak, ze swoją dynamiką i specyficznym rynkiem, zatrzymał mnie na stałe.
Etos pracy wyniosłam z domu – moja mama, prowadząca własną działalność, była dla mnie żywym dowodem na to, że choć kobieca przedsiębiorczość wymaga odwagi, to daje coś bezcennego: poczucie bezpieczeństwa, niezależność i realny wpływ na własne życie. Z czasem, obok pracy w korporacji, postanowiłam stworzyć własną firmę, w której wspieram kobiety w zdobywaniu finansowej niezależności i inwestowaniu w nieruchomości. Dziś, będąc mamą, rozumiem to jeszcze mocniej – decyzje finansowe dotyczą nie tylko ambicji, ale też przyszłości dziecka, a podejmujemy je często w codziennym chaosie.
Moja droga nie była „książkowa” – łączyła naukę, pracę i wiele momentów niepewności, które zna większość kobiet żyjących za granicą. Moja edukacja to proces ciągły: ukończyłam cztery kierunki studiów, ściśle sprofilowane pod kątem ekonomii i zarządzania nieruchomości oraz rzeczoznawstwa majątkowego. Jako studentka pracowałam w roli agentki nieruchomości. Ta praca uświadomiła mi jedno: nie interesuje mnie sprzedaż oparta na emocjach, lecz twarda analityka.
Dziś pełnię funkcję Team Leadera w międzynarodowej korporacji, zarządzając zespołem jedenastu rzeczoznawców. Moje uprawnienia to efekt rygorystycznej certyfikacji w obu krajach. W Niemczech rzeczoznawcy majątkowi, szczególnie współpracujący z bankami, działają według wysokich standardów i ponoszą znaczną odpowiedzialność zawodową. Jako jedyna Polka posiadam uprawnienia nadane zarówno przez polskie Ministerstwo Rozwoju i Technologii, jak i niemieckie certyfikaty zgodne z normą ISO. Mogę przygotowywać wyceny nieruchomości ważne zarówno w Polsce, jak i w Niemczech.
Dodatkowo posiadam tytuł RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), który jest międzynarodowym standardem zawodowym i gwarantuje, że moje wyceny i analizy spełniają najwyższe standardy jakości i etyki na świecie. To właśnie ta perspektywa – insidera, który widzi, jak banki i inwestorzy oceniają ryzyko – stała się fundamentem mojej dzisiejszej działalności.
Anna Burek: Praca w wielkich korporacjach i wyceny nieruchomości to świat liczb. Skąd decyzja o wyjściu do społeczności na Instagramie i skupieniu się na edukacji kobiet?
Olga Łuczewska: Decyzja ta dojrzewała przez lata pracy w strukturach korporacyjnych. Prowadząc inicjatywę Women’s Network i będąc mentorką, zauważyłam uderzającą dysproporcję w podejściu do finansów. Mężczyźni częściej traktują inwestowanie jako grę logiczną lub konieczność, a kobiety często paraliżuje lęk przed błędem, mimo że statystycznie lepiej analizują ryzyko.
Moja osobista transformacja nastąpiła podczas urlopu macierzyńskiego i dłuższego pobytu we Włoszech – czas na tzw. Tapetenwechsel, czyli zmianę perspektywy. Zrozumiałam, że moja wiedza może realnie odmienić los kobiet, szczególnie polskiej diaspory w Niemczech. Luka płacowa i wynikająca z niej luka emerytalna są w Niemczech brutalne. Wiele kobiet po latach ciężkiej pracy dostaje 800–1.000 euro emerytury – kwotę, która ledwo starcza na życie.
Jeśli nic nie zmienimy, możemy dojść do momentu, w którym będziemy musiały liczyć każdy wydatek i rezygnować z rzeczy, które dziś wydają się oczywiste. Nieruchomości są najstabilniejszym narzędziem budowania kapitału, dlatego postanowiłam zdjąć z nich „elitarny” nimb i pokazać, że to strategia dostępna dla każdej świadomej finansowo kobiety. Moja misja na Instagramie i Facebooku to female empowerment w praktyce – pokazuję, jak przejąć kontrolę nad finansami, budować majątek i niezależność. Nieruchomość daje wolność: można ją sprzedać lub czerpać z niej dochód.
Anna Burek: Przejdźmy do konkretów. Wiele osób uważa, że rynek niemiecki jest „zabetonowany” i wymaga milionowych nakładów. Jakie są najczęstsze błędy i mity poznawcze osób, które chcą kupić tu swoje pierwsze mieszkanie?
Olga Łuczewska: Największą barierą nie jest brak pieniędzy, tylko brak wiedzy, jak je mądrze wykorzystać. Wiele moich klientek myśli, że potrzebuje 50% wkładu własnego. Tymczasem przy stabilnych dochodach, nawet na poziomie 2.000–2.500 euro netto, można sfinansować zakup nieruchomości, angażując jedynie kapitał na koszty okołozakupowe – czasem nawet tego wkładu nie trzeba.
Kolejny mit to lęk przed prawem lokatorskim. Właściciel ma solidne narzędzia ochrony: przy profesjonalnej weryfikacji najemcy i zastosowaniu ubezpieczenia od utraty czynszu (Mietausfallversicherung), ryzyko problemów jest marginalne – statystycznie dotyczy mniej niż 1% transakcji.
Trzeci błąd to emocjonalne podejście do inwestycji. Kobiety często szukają mieszkań, w których same chciałyby mieszkać. Ja uczę patrzeć na nieruchomość jak na „produkt finansowy w opakowaniu z cegły”. Inwestycja musi się finansowo „spinać” w Excelu. Jeśli stopa zwrotu z najmu (Nettomietrendite) jest atrakcyjna, a lokalizacja gwarantuje niski wskaźnik pustostanów, wygląd wnętrza – nawet kolor kafelków – nie ma znaczenia dla rentowności portfela.
Anna Burek: Jako rzeczoznawca patrzysz na budynki inaczej niż agent nieruchomości. Na co zwracasz uwagę podczas oględzin, co dla laika jest niewidoczne?
Olga Łuczewska: Agent chce sprzedać – ja oceniam ryzyko dla kupującego. Podczas wizji lokalnej nie patrzę na umeblowanie, ale na substancję techniczną i wszystko, co może mieć wpływ na wartość oraz bezpieczeństwo inwestycji. Kluczowa jest wcześniejsza analiza dokumentów, np. protokołów wspólnoty i Instandhaltungsrücklage, czyli funduszu remontowego wspólnoty.
Jako ekspertka badam stan budynku, m.in. szczelność i wiek stolarki okiennej, system grzewczy, kluczowy w kontekście GEG, a także stan piwnic i dachu. Często widzę symptomy wilgoci tam, gdzie laik widzi świeżo odmalowaną ścianę. Uczę moje klientki, by podczas oględzin nie chwaliły nieruchomości, lecz subtelnie punktowały słabości. Każda usterka to argument w negocjacjach cenowych.
W moich kontrolnych listach uwzględniam również aspekty prawne, np. sprawdzam protokoły z zebrań wspólnoty z ostatnich trzech lat. Tam kryje się prawda o konfliktach czy planowanych kosztownych remontach, które mogą obciążyć nowego właściciela. Tego i innych punktów uczę, przekazując wiedzę moim klientkom, aby były zawsze o krok przed sprzedającym.
Anna Burek: Dlaczego Polki w Niemczech potrzebują dedykowanego wsparcia? Przecież mogą pójść do lokalnego niemieckiego doradcy.
Olga Łuczewska: Mogą, ale często napotykają barierę nie tylko językową, ale i kulturową. System kredytowy i notarialny w Niemczech jest inny niż w Polsce. Polki są niezwykle pracowite, często pełnią rolę „ministrów finansów” w swoich domach, ale czują się niepewnie w gąszczu niemieckiej terminologii prawnej.
Większość ekspertów działa po stronie sprzedającego lub banku. Ja jestem niezależna po stronie kupującego. Łączę praktyczną wiedzę inwestorki i rzeczoznawczyni majątkowej – taka kombinacja jest unikatowa. Zapewniam klientkom poczucie bezpieczeństwa i wsparcie na każdym etapie: od analizy zdolności kredytowej i strategii, przez rozpoznawanie wartości rynkowej i prawdziwych okazji, aż po budowanie strategii inwestycyjnej z małym kapitałem.
Dzięki temu Polka w Niemczech staje się pełnoprawnym graczem na rynku, buduje majątek i bezpieczeństwo finansowe, mając pewność, że jej interesy są w pełni reprezentowane.
Anna Burek: Jakie konkretne kroki oferujesz osobom, które chcą z Tobą współpracować? Czy to jest usługa tylko dla zamożnych?
Olga Łuczewska: Absolutnie nie. Oferta zaczyna się od przystępnych cenowo konsultacji punktowych, gdzie w ciągu 30 lub 60 minut rozwiązujemy konkretny problem, np. oceniamy rentowność konkretnej oferty z portalu lub dokumenty, które otrzymano już do danej nieruchomości. Dodatkowo możemy przeanalizować umowy najmu, koszty eksploatacyjne czy potencjał modernizacji, aby podjąć świadomą decyzję inwestycyjną.
Dla osób potrzebujących prowadzenia „za rękę” oferuję pakiety mentoringowe – 4 godziny konsultacji rozłożone na kilka miesięcy, podczas których przechodzimy wspólnie cały proces inwestycji. Napisałam również e-booka, który jest skondensowaną wiedzą rzeczoznawcy podaną w przystępny sposób. To swego rodzaju „mapa drogowa” dla początkujących.
W przygotowaniu jest także Akademia – program grupowy, w którym będę mentorować kobiety w drodze do ich pierwszego zakupu. To będzie praktyczna akademia, z krótkimi, konkretnymi ćwiczeniami, które pozwolą od razu wdrożyć zdobytą wiedzę. Moim celem jest, aby klientka po współpracy była samodzielna i mogła inwestować w kolejne nieruchomości bez zależności ode mnie.
Anna Burek: Co doradziłabyś kobiecie, która ma oszczędności, ale boi się obecnej sytuacji gospodarczej, inflacji i wysokich stóp procentowych?
Olga Łuczewska: Powiedziałabym: „Najdroższa nieruchomość to ta, której nie kupiłaś 5 lat temu”. Czekanie na „idealny moment” kosztuje najwięcej. Wyższe stopy w Niemczech zmniejszają konkurencję i dają pole do negocjacji ceny zakupu. To dobry czas, aby zainwestować w nieruchomości.
Inwestowanie to maraton, nie sprint. Nieruchomość w dobrej lokalizacji zawsze znajdzie najemcę – a dobra lokalizacja nie zawsze oznacza wielkie miasto; mniejsze miejscowości z rosnącym popytem mogą być równie opłacalne. Inflacja zjada gotówkę na koncie, ale jednocześnie powoduje wzrost czynszów i nominalnej wartości budynków.
Najważniejsze to przestać się bać kredytu. Kredyt na inwestycję to „dobry dług”, bo spłaca go najemca, budując Twój kapitał. Wynajmując mieszkanie, można odliczyć od podatku koszty zakupu, remontu oraz odsetki od kredytu. Nieruchomości to nie przywilej dla wybranych, to rzemiosło, którego każda kobieta może się nauczyć, zapewniając sobie i dzieciom wolność wyboru. Mały wkład własny może budować duży majątek i bezpieczeństwo finansowe.
Anna Burek
